开发商后年的业绩不容乐观 明年财报或更难看

    种种迹象表明，明年开发商的财务报表可能会比今年更难看，因为这些公司明年的财报，很大程度上将是今年业绩的反映。如果调控延续，开发商后年的业绩也不会乐观。

    国家统计局数据显示，10月份全国70个大中城市中，有34个城市房价平均环比指数年内首次出现负增长，平均环比下降0.14%。其中北上广深一线城市房价环比全面下降，降幅分别为0.1%、0.3%、0.2%、0.1%。

    随着房价下行，过去两年高价拿地的上市房企或面临毛利率下降，部分项目亏损压力增加。尽管三季度未见房企计提跌价准备，但有开发商财务人士预测，如果调控持续，明年楼市将面临“寒冬”。届时，房企优先保护现金流而非利润，不排除房企作出大规模计提跌价准备。

    中国指数研究院华南分院市场研究总监林建晖分析认为，“作出跌价准备将对上市公司利润和股价产生影响，目前未出现房企大规模计提跌价准备。”虽然现在房价出现一定下跌，但大多数开发商仍在死扛房价，降价幅度仍不大。林建晖称，“房企计提跌价准备可能会被放到2012年。”

    开发商对高价拿地项目所面临的市场行情仍然保持谨慎乐观。如金地2009年出资160亿元在上海、武汉、天津、深圳、佛山等城市拿地270多万平方米，总建筑开发面积达500万平方米。这些项目地块被金地用于天镜、褐石、世家、名仕四大豪宅产品系列开发，也于今年在全国推广。

    尽管高端楼盘在今年市场行情下面临销售困局，但金地集团财务总监韦传军向记者表示，“金地的定价策略是随行就市，一些稀缺资源项目仍不会变动。”韦传军表示，2009年初拿地的楼面均价只有3000多元/平方米，即便降价销售，预期仍有30%的毛利润，离计提减值准备还有一定空间。

    同样开发高端住宅产品为主的世茂、绿城等项目面临跌价风险。“若明年房价出现大规模跌价的预期强烈，必然会刺激房地产企业今年低价卖楼，房地产利润空间也将大幅压缩。”中投顾问房地产行业研究员殷旭飞认为，库存的增加会导致房企明年在建项目进程的拖延。

    对此，韦传军认为，明年市场行情比今年“更冷”。在此情况下，房企是否会出现计提跌价准备，要看市场情况。他分析称，如果调控持续，一些行业公司因为资金困难，降价幅度会更大，从而带动行业新的降价潮。“届时，房企会选择优先保全现金流，而不是利润，不排除出现大规模房企计提跌价准备。”韦传军表示。

    雅居乐

    明年2月之前停止购地

    雅居乐于近日也表示将暂停拿地，并下调部分项目售价。虽然去年曾凭海南清水湾项目就豪取100亿元的销售额，但今年形势大变，业绩过度依赖个别项目的雅居乐显然要面对更大考验。

    据报道，雅居乐地产副总裁刘锡华近日表示，雅居乐将停止或削减部分在建项目的规模，以降低建设支出。此外，雅居乐还将选择性地下调部分项目的售价，并降价出售部分项目的尾盘房。

    今年10月，雅居乐实现合约销售金额约33亿元，合约销售面积约29万平方米。前10月，雅居乐实现合约销售金额262亿元，仅完成全年370亿目标的7成。

    而雅居乐相当倚重的海南清水湾项目恐怕难以完成今年的销售任务。数据显示，前10月，清水湾合计销售67亿元，距离100亿元的目标尚有差距。

    按照其半年报披露的数据，截至上半年，包括海南清水湾和广州、中山在内的项目合计贡献了超过60%的销售额。就下半年力推的项目来看，大部分位于广州、中山、佛山等区域，目前这三大城市均陷入“限购”或“限价”，成交情况难言乐观。

    将售价调低的同时，刘锡华表示雅居乐至少在明年2月份之前将停止购地，未来的情势如何，还有待春节后再作评估。公开数据显示，今年上半年，雅居乐仅拿出15亿元拿地，与去年相比，拿地节奏明显放缓。亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为，雅居乐此举的目的是减少现金外流，稳定资金链。申银万国报告指出，其预算期末雅居乐的现金余额将降至28亿元，而净负债率将上升至83%。

    高盛近日发布报告显示，由于雅居乐最近项目预售较预期差，分别降低其2011~2013年预测合约销售9%、13%和10%至310亿元、300亿元及340亿元人民币。

    绿城中国

    有意出售足球俱乐部

    绿城中国曾经是对市场最为乐观的房企。绿城也因此在上半年销售不理想的情况下，依然积极拿地，仅上半年所购土地金额就达111.6亿元。甚至在10月份，绿城依然在山东营口拿地，总金额达到34.5亿元。

    进入下半年，绿城屡次传出资金吃紧的消息，却多次被绿城否认。然而，日前却传出绿城将有意转让杭州绿城足球俱乐部的消息。绿城中国有关人士也确认上述消息的真实性。对于创办了12年的绿城足球俱乐部，董事长宋卫平一直有很深的感情。在绿城遭遇危难的时候，宋卫平都没有放弃足球。在2008年绿城几乎被收购的情况下，足球也没有被宋卫平放弃。

    当前，绿城或许到了最困难的时期。事实上，尽管10月份的信贷有所放松，但高端住宅市场却寒意依旧。21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，11月前21天上海市5万元/平方米以上的新建豪宅累计成交46套，较10月同期下降26.9%。豪宅成交近3个月环比呈现下跌。很多高端住宅的开发商都表示，由于目前市场的不确定，项目正在不断延后开盘时间。

    龙湖地产

    “富人”也过紧日子

    在目前国内的房地产业，龙湖绝对可以算得上资金充裕。在“抢收”华东计划完成后，龙湖所拥有的现金已经达到126亿元。龙湖还是目前行业内少数没有通过高息信托融资的地产商之一，标普和穆迪因此把龙湖评定为偿债能力最强的内地房企。

    但这样的行业“富人”现在的日子依然过得“紧巴巴”。在杭州，龙湖香醍溪岸的首次亮相，使当地市场多年来第一次出现5000多元/平方米的销售均价；在北京，龙湖时代天街的签约均价只有1万元/平方米出头。

    同时，龙湖在土地市场也大量压缩开支，9月至今，龙湖仅在青岛以5.1亿元获得一幅低密度的住宅地块。而在7月底8月初，龙湖在重庆、上海、青岛三地的拿地投入达到了50亿元左右。此前，龙湖地产一位高层在接受采访时表示，年内龙湖将谨慎拿地。

    种种迹象表明，龙湖地产是在大量储备现金“过冬”，公司对明年楼市预期并不乐观。龙湖地产内部人士证实，集团对明年的市场确实比较悲观，在大量储备现金。龙湖一位内部人士认为，以接近成本的低价卖房，并不会让龙湖卖亏了。因为从目前的走势看，明年的楼市甚至很难卖到今年的这个价。

    不过，龙湖对未来市场的悲观预计，并不会影响其在市场回暖后迅速取得佳绩。以目前龙湖所拥有的土地储备，一旦市场回暖，龙湖能在极短时间内开发、供应。

    在整个行业内，拥有大量现金，但仍然对市场悲观的开发商仍不在少数。和龙湖地产同时在上海降价销售的中国海外就是其中的一家。此外，路劲基建旗下房地产项目也在北京积极促销，争取快速回笼资金。这些房地产公司都用行动向外界展示，他们对明年市场的预测并不乐观。

    佳兆业

    拿地减速二三线扩张或放缓

    近日，佳兆业高层连续开了多次内部会议讨论明年市场策略和销售计划。“目前资金链没有问题，完全能够保证我们的开发，但是是否继续拿地，要慎重考虑。”佳兆业内部人士向《每日经济新闻》记者表示。

    10月，佳兆业加速推盘，在成都、株洲、江阴等城市推出7个楼盘，销售面积近41.8万平方米。

    此前，以城市旧改著称的佳兆业在业界少有被提及。去年佳兆业首次挤入百亿军团，全年销售额达到101亿元，由此成为楼市新生地产势力。今年佳兆业发展更迅速，由于采取快速拿地、快速开发、快速周转的经营策略，前10个月佳兆业实现累计合约销售额122亿元，同比增长58%，完成今年年度任务目标81%，直追招商地产的138亿。

    自从2009年底与恒大、龙湖同期赴港上市之后，佳兆业发展迅速。由于三家企业都采取了快速周转的销售模式，而被业界合称为“三个火枪手”。

    从2010年下半年开始，北上广深一线大城市被限购政策制约，闻声先动的佳兆业迅速在二、三线城市拿地布局，其扩张速度令业界侧目。2010年9月15日，佳兆业在江苏成功竞得太仓地块；2010年10月一个月之内，佳兆业在广州、佛山市、江阴市、顺德等城市连续拿地，并同期进入全国多个内地城市，涉及总投资额达52.28亿元，占佳兆业上市以来在二、三线城市总投资的46.7%。今年上半年，佳兆业继续在二、三线城市扩张，并在大连、沈阳、武汉、长沙等城市连拿下20多幅地块，涉及总投资达59.5亿元，占佳兆业在二、三线城市总投资的53.23%。目前，佳兆业已进入全国29个城市，拥有逾60个不同项目，土地储备面积高达2400万平方米。

    在当前地产行业进入严冬之际，佳兆业这个“火枪手”也不得不对扩张减速。“明年的形式很严峻，所以我们会降低拿地速度，发展的速度肯定没有今年快”，佳兆业内部人士称。

    万科

    现金为王谨慎拿地

    11月11日，万科总裁郁亮面对全国近70家媒体表达了万科的过冬之道，“快速周转，现金为王，谨慎拿地。”

    11月，万科为了回笼资金，在深圳、上海、北京等地加大楼盘促销力度。目前，万科进行合理降价的销售力度依旧不减。
 
    万科公布数据显示，10月份万科实现销售面积100.4万平方米，销售金额103.4亿元，同比分别下降23%和33%。尽管今年前10个月，万科已经实现的合同销售额为1074.3亿元，已逼近去年全年销售业绩，但离年初制定的1400亿元的销售目标还有一定距离。深圳万科公司旗下项目金域缇香也将于11月推出每平方米均价万元左右的精装修房源，比此前开盘价每平方米优惠约1000元左右，降价幅度约为10%。

    正如郁亮所说，“房地产业下半场到了，房企赢得下半场的技能不同，没有任何发展商在下半场可以稳操胜券。”

    对于拿地策略，万科也开始变得谨慎。9月，万科一口气在北京拿下三块地，8、9月在全国耗资近70亿元，拿下10个项目，而10月万科新增项目仅2个。对此，中国指数研究院华南分院市场研究总监林建晖认为，“万科不会再盲目拿地，会考虑城市布局和与产品结构相匹配。”

    另外，万科住宅产业化建造方式已经在北京、上海、深圳、无锡等项目中应用，并实现了180万平方米的工业化建筑规模。“2014年万科完全实现住宅产业化，到2015年万科不会再用传统的施工方法，预计那时候一年的开工量将在1300万~1500万平方米。”郁亮称。在业界看来，这也是万科降低开发成本的转型之作。

    招商地产

    降价消化存货

    今年前10月，招商地产仅完成销售额138亿元，离今年200亿元的销售目标还差30%。进入四季度，招商地产一方面加快了推盘节奏，另一方面采取低价入市的促销策略，以求消化存货。

    10月29日，位于深圳宝安西乡街道办的招商果岭以比周边楼盘低6000元/平方米的价格入市，开盘价为1.7万元/平方米左右。11月7日招商果岭再次突袭开盘，再次推出464套房进行网上销售，折扣均价仅为12100元/平方米。目前，招商果岭均价在1.6万元/平方米左右。

    10日之内，两度突袭开盘，创下今年招商地产在深圳开盘项目的最短间隔时间记录。

    11月8日，招商地产另一个深圳楼盘招商观园二期开盘，均价从6月份的1.4万元/平方米左右降到1.2万元/平方米。今年6月，招商观园首批项目开盘，开盘价同样比周边楼盘低3000元/平方米左右。

    招商地产出人意料的“低价入市”策略，让同区域其他开发商惊诧不已。“招商观园开盘价如此之低，让其竞争对手金地天悦湾压力很大。”深圳一业内人士称。据悉，同区域的金地天悦湾以高端别墅为主，目前定价在2.5万元/平方米左右。

    实际上，由于万科“万团大战”引领了下半年来深圳楼市降价潮，11月深圳楼市“降”声一片。招商地产在四季度突袭降价，主要在于楼市成交低迷下的销售压力。

    一边是降价出货，一边却是可能乘土地市场低谷时期增加土地储备，业界预期招商地产增加土地储备的需求仍然强烈。

     据公告显示，截至9月底，招商地产在全国累计拿地5个项目，总耗资42.68亿元，累计总建筑面积为93万平方米，超过了去年全年87万平方米的新增土地储备。

    今年前三季度招商地产新的开工面积是211万平方米，其开工速度超过土地储备新增速度。而从2009年以来，招商地产的土地储备都保持在千万平方米左右。

    在拿地资金方面，招商地产更是“不差钱”。三季报显示，招商地产目前持有货币资金123.47亿元，相比半年报末提高37.67%。但招商地产董秘刘宁日前接受媒体采访时却表示，目前还不算最佳拿地时机。