中房协国税局参与土地增值税讨论

地方税务系统人士透露，国税总局今年7月已要求各地抓好土地增值税清算，对近几年积压项目进行全面清理。

11月26日下午2点，在当事企业——华远地产董事长任志强号召下，中国房地产行业协会亦召开了情况通气会，对3.8万亿土地增值税进行解释说明。中国房地产行业副会长朱中一指出，所谓3.8万亿土地增值税黑洞，应该有明显夸大。

值得一提的是，国家税务总局有关负责人亦在当日表示，3.8万亿的土地增值税推算，是对税收政策和征管方式存在误解误读。

该负责人还介绍了土地增值税两类清算条件。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，在时间节点和方式上，国税总局此次的公开表态所说的清算条件有明显从严，“此前，未超过85%但剩余面积已出租或自用的；取得预售许可证满三年仍未销售完毕等在实际上执行中，并没有规定要求清算。”

一位中部省份税务系统知情人士向21世纪经济报道记者透露，国税总局在7月份就要求各地税务局抓好土地增值税清算，对近几年积压项目进行全面清理，并且对部分地方的土地增值税清算情况进行过摸底调研。

上述国税总局负责人同时指出，“下一步，税务总局将进一步完善制度措施，加强土地增值税征管”。

“任志强行动”遇冷

11月25日，在央视报道“应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿”当天，地产股暴跌，华远地产也不例外，当日华远地产董事长任志强微博表示，将研究如何公开起诉央视。

任志强很快谋划两件事，一是找全联房地产商会开了一个有关全联房地产商会对于央视“多家房企欠缴巨额土地增值税”报道的郑重申明（以下简称“申明”）。“申明”称，商会将联合有关机构，彻查有关房地产企业的纳税情况，并将尽快将调查结果公之于众。

另一件，即电话给中国房地产行业协会会长，呼吁在11月26日，召集万科、Sohu中国、富力、融创、招商局地产等多家被爆存在“欠缴土地增值税”的上市房企主要负责人召开座谈会，维权抱团。

11月26日，会议如期在中国房地产行业协会5层会议大厅召开，然而，21世纪经济报道记者在现场看到，到场的房企人士寥寥，除了任志强之外，另外一位即融创的财务副总监梁海波。

座谈会上，梁海波并未多做表态，只称融创香港上市，每年会计报表审计披露，都符合国际会计守则。并且在座谈会之后，迅速离席。

虽然房企并未如任志强所想，形成抱团对央视维权，但是在上述座谈会上，中房协及任志强再次对他们认为央视报道中的“误读”部分进行梳理和回应。

其中，“应交未交”、欠款“3.8万亿”土地增值税是座谈会上反驳的重点，据“央视”报道，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72%，照此测算，全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过3.8万亿元。

朱中一表示，“毛利率超过34.63%的房地产项目要缴纳土地增值税的说法不知从何而来，但是房地产业55.72%的毛利率确实不准确。”

据中国房地产协会统计，2005年-2012年期间，A股房地产上市公司平均毛利率分别为：26.01%，28.71%，33.78%，36.46%，35.47%，37.79%，39.92%，37.37%。“上市公司的毛利率一般要高于非上市公司，与报道所说的55.72%的毛利率有差距，由此推算出的3.8万亿元的土地增值税也不太准确。”

21世纪经济报道记者梳理公告发现，12家发布澄清公告的上市房企亦都强调，土地增值税为预征税，应交未交不等于欠税。

征缴清算制度化

虽然央视有关“土地增值税”的报道被房企指责有误，不过，经济学家马光远表示，土地增值税清缴的确存在大面积流失的情况。

一位不愿具名的房地产业内人士就举例介绍，通过在小区内建造公共设施、会所、物业配套用楼等，纳入房屋销售的成本，减少税负；在签订销售合同时，提高装修费用的比例，减少房屋销售的收入，实现避税。

此外，上述地方税务系统人士向本报透露，地方政府很难掌握开发商的涉税资料，实际操作中，不乏开发商设假账或者以其他名义延长清算时间的情况。

一位上市公司财务总监向本报介绍，更多的还是需要在制度上找漏洞，“所谓的建造会所、物业配套用楼只能说是法律规定以内的合理避税，不能说是违规。”

在11月26日的公开回应上，上述国家税务总局财产行为税司负责人亦对土地增值税的清算条件给予明确定义，这被业内认为是比从前更加严格的清算门槛。

第一个是，必须清算的情形，即房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。

另外一个是税务机关可要求清算的情形，包括已竣工项目转让面积超过85%、或虽未超过85%但剩余面积已出租或自用的。取得预售许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人注销登记的。在项目达到清算条件后进行土地增值税清算，得出房地产项目实际应缴的税款，与预征的税款比较后，多退少补。

张大伟介绍，此前房企可通过未到达85%但剩余面积出租的方式规避土地增值税清算，另外预售许可证满三年仍未销售完毕的，此前也未被明显连入土地增值税清算范围内。

国家税务总局财产行为税司负责人亦介绍，下一步，国税总局将进一步完善制度措施，加强土地增值税征管。

上述上市企业的财务总监就建议，现行规定中以地价为例，企业拿地渠道很多，有的通过招拍挂，有的通过旧城改造，有的是一二级土地市场联动，还要的是股权转让等，究竟以哪个地价来确定增值，并不十分明确。

财政部财科所所长贾康表示，眼下房地产税收“多如牛毛”，契税、营业税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加税、印花税、房屋销售所得税、二手房转让税等，为地方政府变通楼市调控提供了多个出口，成为谋取局部利益的砝码，亟待引起重视。

国税总局已表态要加强的土地增值税管理信息系统建设，上述地方税务系统人士介绍，对于严控税收征管作用巨大，通过建立土地增值税清算分析系统，可以实现房地产开发项目在立项之初就实现监管，全过程监控税源状况，实现项目开发和税务管理同步，据其透露，国家税务总局拟要求进一步在全国铺开信息系统。